Avec la convocation d'élections générales pour le 29 novembre prochain, le gouvernement espagnol a approuvé deux décrets royaux avec lesquels il cherche à résoudre certains des problèmes complexes du marché locatif de logements en Espagne. Bien que ceux connus sous le nom de « décrets-lois Maricarmen » ne soient pas entrés en vigueur, le décret-loi royal 29/2026 l'a fait, qui a modifié certaines des dispositions de la loi sur les baux urbains.
La loi 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains, mieux connue sous le nom de LAU, établit une série d'obligations et de droits tant pour les propriétaires qui décident de louer l'un de leurs logements que pour les locataires. Malgré cela, les conflits entre les deux parties sont généralement assez fréquents, notamment lorsque des irrégularités surviennent dans le contrat ou que ses dispositions ne sont pas respectées. Quelque chose qui peut entraîner la résiliation du contrat et le début d'un processus d'expulsion pour le locataire.
Cependant, la signature de contrats de location temporaires était également assez courante lorsque l'objectif était que le locataire réside habituellement dans le logement. Une pratique qui, jusqu'à présent, permettait aux propriétaires d'éviter certaines des protections établies pour les locataires réguliers, mais qui a pris fin avec les nouveaux aménagements prévus dans le décret-loi royal 29/2026, du 6 octobre, entré en vigueur le 8 octobre.
La nouvelle définition de la location temporaire inclut la location de chambres
Concrètement, le nouvel article 2.3 de la LAU introduit une modification dans la définition de la location d'un logement temporaire. A l'heure actuelle, est considérée comme location temporaire celle « qui retombe sur un immeuble habitable, y compris la location partielle d'une chambre ou d'un séjour », qui va servir à couvrir les besoins de logement du locataire lorsqu'il « est temporairement déplacé de sa résidence habituelle, pour cause justifiée et honorable ».
En ce sens, la nouvelle définition inclut un aspect qui jusqu'à présent n'était pas inclus dans la loi : la location d'un local ou d'une partie du bien. De même, il indique qu'il doit être possible de prouver que le séjour sera temporaire, ce qui doit être reflété dans le contrat tel qu'établi à l'article 7.2. « Cette cause doit être réelle et accréditable, la charge de prouver son existence incombant au propriétaire. »
Si la cause qui motive le déplacement temporaire du locataire ne figure pas dans le contrat, celui-ci perdra son caractère de location temporaire et sera régi par « les mêmes conditions que les contrats de location à résidence habituelle ». Une mesure qui a des effets rétroactifs, elle peut donc également être appliquée aux contrats signés comme locations temporaires, mais dans lesquels le locataire est devenu résident habituel et la cause de son déplacement n'est pas indiquée dans le document.
Pour être considéré comme temporaire, il doit avoir une durée maximale de 12 mois
Même si pour qu'un contrat de location soit temporaire, il doit non seulement être basé sur l'accord des deux parties et sur l'établissement d'une période de résidence, mais il doit également respecter les durées minimales fixées par la loi. Le nouvel arrêté royal prévoit également des modifications en ce sens, notamment à l'article 9 bis relatif aux conditions des baux temporaires d'habitation. Celui-ci établit une durée supérieure à trente et un jours, mais n'excédant pas douze mois.
Dans le cas où la durée du contrat est inférieure au minimum établi et que le locataire doit continuer à résider dans le logement, les deux parties doivent parvenir à un accord de prolongation, qui ne peut excéder 12 mois ensemble. En revanche, si la durée maximale fixée est dépassée et qu'il n'existe aucune cause de temporalité qui le justifie, le contrat « sera compris comme étant conclu comme un contrat de location d'une résidence habituelle, et tous les préceptes prévus pour de tels contrats s'appliqueront ».
Il en va de même s'il y a eu plus de deux contrats successifs de location temporaire du même logement, dont l'accord sera considéré comme habituel, même s'il s'agit d'une chambre. En ce sens, les mesures et protections pour les locataires réguliers commenceraient à être appliquées, y compris la nouvelle prolongation prolongée et automatique de cinq ans pour les personnes physiques et de sept ans pour les personnes morales.
Que se passe-t-il si le contrat devient un bail régulier ?
Dans le cas où le contrat passe d'un bail temporaire à un bail régulier et que le propriétaire souhaite y mettre fin, il doit en informer le locataire au moins six mois à l'avance et le locataire aura droit à une indemnité équivalente à douze mensualités calculées selon le prix de loyer le plus élevé établi par le système étatique pour le type de logement ou une mensualité par année de résidence. La loi vous impose de payer l'équivalent le plus élevé de ces sommes.
Les contrats de location temporaire encore en vigueur conserveront le régime « d'usage différent » et continueront à être régis « par les dispositions du régime juridique qui leur était applicable jusqu'à la fin de la durée convenue dans le contrat lui-même ». Lorsqu’ils arriveront à la date de fin du contrat, ils seront résiliés sans possibilité de prolongation. Par conséquent, si vous souhaitez renouveler le contrat, vous devez être régi par les dispositions de la loi.
