Il y a quelques jours, José María Alfaro, président de la Fédération des associations immobilières (FAI), a déclaré que la simple publication au BOE des premiers décrets d'urgence sur le logement la semaine dernière avait déjà eu des conséquences néfastes sur le marché. « Sa publication influence déjà les décisions de ceux qui envisageaient de louer un logement. » « Un propriétaire qui reporte sa décision. Un autre qui choisit de vendre. Une maison qui reste fermée. Des exigences de solvabilité plus exigeantes pour accéder à celles qui sont encore disponibles », a-t-il déploré.
Son sentiment, fruit de ses connaissances et de son travail sur le marché, a été corroboré par les chiffres quelques jours plus tard.
Selon les données recueillies par LA RAZÓN auprès d'Idealista, le principal marché immobilier d'Espagne, ces derniers jours, l'offre de logements en location a diminué à un rythme d'environ 580 unités par jour.
Vendredi 2 octobre, date à laquelle le Congrès n'a pas validé les décrets approuvés le 29 septembre en Conseil des ministres et qui ont été publiés les 30 et 1er octobre au Journal officiel de l'État (BOE), l'offre était de 77.991 unités.
Cependant, après le week-end, plus précisément mardi dernier, et peu avant que Pedro Sánchez n'annonce après le Conseil des ministres que les décrets avaient été republiés avec de légers ajustements par rapport à ceux qui avaient été annulés par les votes du PP, Vox et Junts quatre jours auparavant, ce chiffre était déjà tombé à 76.810. Le lendemain, l'offre était déjà réduite à 75.465 appartements, soit 1.345 de moins. Jeudi, l'offre était de nouveau tombée à 74.891 appartements et hier, vendredi, elle a encore diminué de près de 600 logements supplémentaires, à 73.814.
C'est-à-dire que l'offre, en moyenne, a diminué d'environ 525 appartements par jour seulement sous l'effet de l'approbation pour la deuxième fois de ce que l'on appelle les « décrets Maricarmen ».
Mais la première promulgation des deux lois a également eu de profondes répercussions sur le marché locatif. Selon une analyse publiée par le centre d'études EsadeEcPol, entre le 29 septembre, jour où les décrets ont été approuvés pour la première fois par l'Exécutif ; et le 5 octobre, lundi où le président du gouvernement, Pedro Sánchez, a dissous les chambres et convoqué des élections générales anticipées pour le 29 novembre prochain ; Les annonces de location longue durée ont chuté d'au moins 6 % dans les dix plus grandes villes.
La baisse, selon les travaux, a atteint ou dépassé 6% à Murcie
(-12,5%), Madrid (-9,2%), Valence (-7,5%), Alicante (-7,2%), Las Palmas (-6,3%) et Palma (-6%). Dans tous ces cas, elle est plus élevée que dans n'importe quelle fenêtre de contrôle que l'analyse fixe au cours d'une semaine donnée, bien qu'à Las Palmas et Palma de très peu : la plus forte baisse en six jours avait été comprise entre 4% et 6% (1% à Alicante).
À Saragosse (-5%), Séville (-2,7%) et Malaga (-2,5%) trois ou quatre fenêtres précédentes avaient baissé davantage, et Barcelone (-0,6%) s'est comportée comme n'importe quelle autre semaine. L'analyse souligne, pour justifier ce qui s'est passé à Barcelone, qu'une hypothèse est que l'ajustement s'y était déjà produit. La Catalogne, vous vous en souvenez, réglemente depuis janvier la location saisonnière et la location de chambres, et Barcelone est une zone tendue, avec des limites sur les loyers. « Les propriétaires les plus sensibles à la réglementation – ceux que l'on voit disparaître dans le reste des villes – à Barcelone auraient déjà pu le faire », argumente-t-il.
La majeure partie de la baisse, selon l'étude EsadeEcPol, s'est produite entre le mercredi 30 et le vendredi 2, le premier décret étant déjà publié au Journal Officiel de l'État.
Après l'abrogation des décrets, EsadeEcPol n'a pas détecté de rebond général de l'offre : entre vendredi et lundi, les annonces se sont déplacées comme n'importe quel autre week-end. L'exception a été enregistrée à Palma de Majorque, qui a récupéré une partie de ce qui avait été perdu (de -8,7% à -6%), plus qu'il n'avait augmenté lors de n'importe quel week-end de contrôle. Malaga s'est également quelque peu redressée (de -4% à -2,5%), dans la fourchette habituelle.
Sans transfert à la vente
Les logements qui ont quitté le marché de la location n'ont cependant pas abouti sur le marché de l'achat et de la vente, selon l'analyse d'EsadeEcPol. Les annonces de ventes, explique-t-il, n'accompagnent pas la baisse des loyers : elles varient entre -0,7% et 0,7% dans sept villes et augmentent à Barcelone (1,5%), Malaga (1,9%) et Murcie (2,4%). « Cette augmentation a lieu le samedi 3 et apparaît également dans toute l'Espagne, elle ne peut donc pas être simplement interprétée comme un transfert de loyer », dit-il.
Avec les précautions d'une telle analyse, comme le peu de temps écoulé depuis l'abrogation ou les petits échantillons, Jorge Galindo, directeur d'EsadeEcPol et auteur du rapport, conclut que les données « sont compatibles avec un retrait préventif des offres de location dans la plupart des grandes villes pendant la semaine des décrets ». Galindo.
Avant cette consultation, le Gouvernement pourra sans doute valider le décret déjà en vigueur qui prévoit un gel ou une augmentation maximale de 2% des revenus. Hier, le ministère du Logement et de l'Agenda urbain a mis à jour son « calculateur de loyer », un outil informatique conçu pour permettre aux locataires de calculer plus facilement le loyer actualisé de leur contrat.
La principale nouveauté de cette application est l'intégration dans ses calculs de la limitation extraordinaire à l'actualisation annuelle des revenus prévue dans la nouvelle norme. Cette restriction affectera tous les contrats de location de logements qui doivent mettre à jour leur quota d'ici le 31 décembre 2027.
