L'une des questions qui génère le plus de problèmes lors de la réception d'un logement par héritage ou donation est le règlement des droits de succession et de donation, surtout lorsque l'évaluation de ceux-ci n'a pas été effectuée correctement. Cependant, les biens hérités ou donnés ne sont pas les seuls à pouvoir s’endetter. Les nouveaux propriétaires pourraient également être contraints de payer la taxe foncière (IBI).
Comme le prévient Raúl Gómez, avocat et collaborateur du programme « Onda Cero » « Ce n'est pas des heures », « l'acheteur d'une propriété est responsable des éventuels non-paiements de l'IBI pour les deux années précédant l'achat ». Cela est dû au fait que la dette est liée au logement et non à l’ancien propriétaire. Concrètement, s'il répond à une dette accumulée au cours des quatre dernières années, obligeant le nouveau propriétaire à le liquider pour éviter les saisies.
L'impôt foncier, mieux connu sous son acronyme IBI, est défini dans les articles 60 et 61 du décret législatif royal 2/2004, du 5 mars, qui approuve le texte consolidé de la loi réglementant le trésor local, comme un « impôt direct à caractère réel qui taxe la valeur des biens immobiliers ». Celle-ci doit être payée par ceux qui se présentent comme propriétaires du bien à compter du 1er janvier.
Le nouveau propriétaire devient responsable de la filiale
Cependant, il précise également que, lors de la vente du bien, la dette due au non-paiement de l'IBI pourra être répercutée sur le nouvel acquéreur. Ce fait provoque cela, selon la Loi Générale des Impôts dans laquelle est définie l'hypothèque légale tacite, comme l'explique l'avocat.
Ceci « établit le mécanisme par lequel les impôts prélevés sur les actifs enregistrables, tels que l'IBI, bénéficient automatiquement de la préférence sur les autres créanciers pour les années de l'année en cours et celle immédiatement précédente, y compris comme responsables subsidiaires les éventuels acquéreurs ou acheteurs de ces actifs », explique l'avocat.
Concrètement, l'hypothèque légale tacite devient une garantie pour l'Administration Publique de percevoir le pourcentage se référant à l'IBI. Par conséquent, comme le recommande Raúl Gómez, lorsque vous envisagez d'acheter une maison, il est important de vous assurer « que vous ne devez aucun montant de taxes foncières », car celles-ci pourraient finir par être réclamées aux nouveaux propriétaires.
Il doit être démontré que la dette ne peut être recouvrée auprès de la personne qui l'a créée
Mais c’est précisément dans ce caractère subsidiaire que réside la nuance pour établir l’obligation ou non du propriétaire précédent. Eh bien, comme l'assure l'avocat, « le débiteur principal est toujours le vendeur s'il existe des moyens de l'exiger ». Par conséquent, la dette ne reviendrait à l’acheteur que dans le cas où « la dette ne peut être recouvrée auprès de la personne qui l’a initialement générée ».
Par conséquent, la chose la plus recommandée par les avocats lors de l’achat d’une propriété est de demander le certificat de dette à la Mairie avant de conclure le contrat. Cela indiquera si le vendeur a déjà réglé l'IBI ou s'il existe d'autres types de dettes liées à la maison. Si tel est le cas, il est nécessaire de conclure un accord formel dans lequel le propriétaire précédent est responsable du paiement en attente.
« L'acheteur répondra uniquement aux années indiquées dans l'hypothèque tacite », Raúl Gómez
Mais il faut également tenir compte de la prescription IBI, dont la durée générale est de quatre ans selon l'article 66 de la Loi Générale des Impôts. Comme l'explique l'avocat, suite à cette disposition, l'Administration Publique peut exiger le paiement dans ledit délai, même du nouveau propriétaire. Cependant, « de nombreuses interprétations comprennent que l'acheteur ne répondra qu'aux années indiquées dans l'hypothèque légale tacite, c'est-à-dire l'année en cours et celle immédiatement précédente ».
Cela rend difficile pour l'Administration Publique de recouvrer ces impayés après les deux années indiquées. Cependant, pour éviter de faire face à ce type de dépenses imprévues, ce que l'avocat recommande est de vérifier les dettes liées à la propriété avant de procéder à l'achat. « Maintenant que nous le savons, soyons prudents sur ces questions car dans la vie, il n'y a que deux choses qui sont sûres : la mort et les impôts », conclut Raúl Gómez, avocat et collaborateur de « It's Not Hours ».
