Compte tenu de la pression exercée par les protestations dans différentes villes d'Espagne sur la régularisation des logements et des loyers, ainsi que des campements que l'on trouve encore sur des places très fréquentées comme la Puerta del Sol, le gouvernement espagnol a approuvé une série de réformes de la loi sur les baux urbains présentes dans différents décrets royaux. Une solution rapide à l'impossibilité d'approuver les soi-disant « décrets-lois Maricarmen » et à l'annonce de la convocation des élections générales pour le 29 novembre prochain.
L'un des textes approuvés et déjà publiés au Journal Officiel de l'État est le décret-loi royal 28/2026, du 6 octobre, qui établit une série de modifications dans ce que l'on appelle LAU, parmi lesquelles une modification de l'article 10 de ladite règle concernant les prolongations des contrats de location et le droit des locataires à recevoir une indemnisation en cas de non-application de celles-ci. Il devrait entrer en vigueur à partir du 15 novembre, même si cela dépendra du vote de la Députation permanente du Congrès.
Le propriétaire doit communiquer la cessation de la location six mois avant son expiration.
Selon ce qui est établi dans l'article unique qui modifie l'article 10 de la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains, lorsque se sont écoulés cinq ans de location du logement, ou sept ans si le locataire est une personne morale, celle-ci doit être prolongée « tacitement et obligatoirement pour des durées successives de cinq ans, ou de sept ans si le propriétaire est une personne morale ». Toutefois, pour ce faire, aucune des parties ne doit avoir préalablement communiqué son intention de résilier le contrat.
De même, il établit un nouveau délai de préavis minimum que le propriétaire doit respecter s'il souhaite communiquer à son locataire son intention de mettre fin à la prolongation de son contrat. Le texte précédent de la Loi sur les baux urbains fixait ce délai au moins quatre mois avant la date de fin du contrat. Or, l’entrée en vigueur de l’arrêté royal fixe ce minimum six mois à l’avance.
La norme établit une série de compensations
S'il n'est pas communiqué dans le délai imparti de six mois, le contrat sera automatiquement renouvelé et sa durée sera de cinq ans pour les locataires personnes physiques et de sept ans pour ceux personnes morales. Tandis que lorsque le locataire souhaite mettre fin au contrat de location, le délai reste de deux mois avant la fin du contrat pour éviter la prolongation du contrat.
Cependant, la nouvelle règle modifie non seulement les délais de préavis et de renouvellement des contrats, mais prévoit également une indemnisation au locataire dans le cas où le propriétaire communique son intention de ne pas prolonger le contrat. Le montant de ladite indemnité sera équivalent au plus élevé des montants suivants :
- Douze mensualités calculées en fonction du prix de location le plus élevé fixé par le système étatique pour ce type de logement.
- Une mensualité par année de résidence dans le bien, calculée selon le même prix.
Cas dans lesquels le propriétaire n'aura pas à payer d'indemnisation
Bien qu'il existe une série d'exceptions pour lesquelles le propriétaire n'aura pas à indemniser son locataire même s'il décide de ne pas renouveler le contrat. Concrètement, il établit qu'il n'est pas applicable lorsque le locataire n'a pas résidé dans le logement pendant plus de six mois au cours des douze mois précédant le refus de prolongation du loyer. Tant que cette absence n'est pas due à des raisons de santé, d'études, de garde de membres de la famille ou si votre conjoint et vos enfants à charge continuent d'y résider.
Le propriétaire ne doit pas non plus verser d'indemnité lorsque son locataire possède un autre logement « à la date de la notification et dans la même commune », soit à titre de titulaire de la pleine propriété, soit à titre de droit à son usage et à sa jouissance. Ni lorsque le propriétaire a besoin du bien pour en faire sa résidence permanente, pour des parents au deuxième degré par le sang ou par adoption, ou pour son conjoint, à condition qu'il y ait un jugement définitif de séparation, de divorce ou d'annulation de mariage.
Toutefois, le logement doit être occupé dans les trois mois suivant la résiliation du contrat de location. A défaut, le locataire aura à nouveau le droit d'exiger une indemnisation. Cependant, cela ne sera pas nécessaire dans le cas d'une nouvelle signature de contrat ou si le locataire décide de refuser ladite signature, à condition que le document respecte les obligations expliquées ci-dessus.
