L’abordabilité des États-Unis logement Le marché pourrait ne pas s'améliorer de manière significative au fil du temps pour les acheteurs potentiels, avec un nouveau rapport suggérant qu'ils ne devraient pas attendre dans l'espoir que les mesures d'accessibilité reviennent à leurs niveaux d'avant 2022.
Sarah Wolfe, économiste principale et stratège chez Morgan Stanley, a déclaré dans un rapport que même si abordabilité du logement Si le marché pourrait s'améliorer légèrement au fil du temps, il est « peu probable qu'il revienne aux niveaux plus favorables du passé, à mesure que le marché s'adapte à un environnement de coûts plus élevés et d'offre plus restreinte ».
Wolfe a noté qu'il y a eu une brève période d'optimisme en février lorsque les taux hypothécaires sont brièvement tombés en dessous de 6 %, mais cette période a été de courte durée puisqu'ils sont revenus à environ 6,5 % et sont restés au-dessus de 6 % depuis lors – ce qui a sapé l'élan potentiel du marché immobilier avant qu'il ne puisse prendre de l'ampleur.
« Cet épisode récent est révélateur. Sur le marché actuel, de petites variations des taux ont des effets démesurés sur l'accessibilité, qui reste historiquement tendue, en partie à cause de cette sensibilité aux taux », a écrit Wolfe.
Elle a déclaré qu’en examinant le marché du logement de 1990 à 2021, il était moins abordable qu’il ne l’est actuellement environ 15 % du temps.
Cela implique que même des améliorations modestes de l’accessibilité financière du marché immobilier actuel seraient considérées comme limitées par rapport aux cycles précédents des dernières décennies.
Pour illustrer les défis actuels en matière d'accessibilité financière, une estimation de Morgan Stanley Research a révélé que l'acheteur d'une maison au prix médian est confronté à un paiement mensuel d'environ 2 000 $, soit environ le double du coût de possession d'il y a cinq ans.
Les propriétaires qui ont des taux d'intérêt plus bas sur leur prêt hypothécaire sont réticents à vendre et à prendre un prêt. nouvelle hypothèque avec un taux d’intérêt plus élevé, ce qui a exacerbé l’abordabilité pour les nouveaux acheteurs.
« La hausse des coûts de financement gèle également les vendeurs. Parmi les propriétaires existants, environ 70 % ont des taux hypothécaires inférieurs à 5 %, et la moitié ont des taux inférieurs à 4 %. Ces propriétaires trouvent souvent trop coûteux de déménager et de contracter un nouveau prêt hypothécaire aux taux actuellement plus élevés. Le résultat est un effondrement du chiffre d'affaires des logements à son plus bas niveau depuis environ 40 ans », a déclaré Wolfe.
En raison du manque de rotation sur le marché des logements existants, les nouvelles constructions ont joué un rôle de plus en plus important du côté de l'offre du marché du logement. Le rapport note que le rythme de l'appréciation des prix a ralenti dans certaines régions et que la pénurie a persisté dans d'autres, l'offre ne s'améliorant pas assez rapidement pour « abaisser de manière significative la barrière à l'entrée ».
Les problèmes d’abordabilité sur le marché du logement ont également contribué à modifier les caractéristiques des acheteurs d'une première maison. Alors que l'âge moyen reste autour de 36 ans, la cote de crédit moyenne est passée à 734 contre 718 en 2019.
Les acheteurs d’une première maison ont également des soldes hypothécaires plus importants, qui ont atteint une moyenne de 334 000 $ en 2024 – une augmentation par rapport à 240 000 $ en 2019 et à 195 000 $ en 2014. Cette croissance a plus que doublé l’inflation, note le rapport, tandis que les acheteurs se sont également tournés vers des codes postaux plus abordables pour acheter leur première maison.
Wolfe a ajouté qu'il pourrait y avoir une légère amélioration de l'accessibilité au logement lorsque les taux se stabiliseront et que le rythme de croissance des prix des logements ralentira, la société prévoyant que les taux se modéreront à environ 5 %, abaissant les remboursements hypothécaires d'environ 24 % du revenu des ménages à environ 21 % au cours de la prochaine décennie – bien que ce chiffre reste supérieur aux 15 % qui ont suivi la crise financière de 2007-2009.
« Dans tous les scénarios qui Gestion de patrimoine Morgan Stanley modélisée – que les taux hypothécaires se rapprochent de 4 %, 5 % ou 6 % – l’accessibilité ne revient pas aux sommets antérieurs. Et la probabilité que les taux hypothécaires se rapprochent de 6 % plutôt que de 5 % a augmenté », a écrit Wolfe. « En bref, le marché n'est pas brisé, mais il est en train de revenir à un équilibre plus contraint. »
Wolfe a ajouté qu'« attendre en marge que les prix reviennent au niveau abordable des deux décennies précédant 2022 pourrait s'avérer être une mauvaise stratégie. La meilleure approche pourrait plutôt consister à acheter lorsque cela est logique pour votre situation financière – et lorsque la bonne opportunité se présente ».
