Les fonds d'investissement pourront continuer à acheter des logements grâce au décret dit Maricarmen. L'article 1 du décret-loi royal 26/2026 introduit une limitation pour certaines acquisitions, mais son libellé n'établit pas de veto général sur ces opérations. La différence réside dans le montant payé par rapport à la valeur estimative et dans les exceptions prévues.
Le texte concerne les entités, avec ou sans personnalité juridique, qui incluent l'acquisition de biens immobiliers dans leur objet social. Pour eux, il limite les acquisitions gratuites et les achats effectués à un prix inférieur à 70 % de la valeur d'expertise boursière. Cette restriction s'étend jusqu'au 31 décembre 2028.
Par conséquent, une opération qui atteint ce pourcentage se situe en dehors de cette limitation spécifique. Il n'est pas interdit à un fonds d'acheter une maison simplement parce qu'il s'agit d'un fonds, même s'il doit respecter le reste des règles qui s'appliquent à l'opération.
Une maison d'une valeur de 200 000 euros pourrait être achetée pour 140 000
L'atteinte du seuil est comprise à l'aide d'un exemple hypothétique. Si un logement a une valeur estimative de 200 000 euros, 70 % équivaut à 140 000 euros. Une entité visée par l'article pourrait l'acheter pour ce montant sans être affectée par cette restriction de prix.
L'opération serait réalisée avec une décote de 30% par rapport à l'expertise. Il n'est pas nécessaire de payer 71 % ou de dépasser la valeur marchande, car le texte place la limitation des prix en dessous de 70 %.
En revanche, un achat pour 138 000 euros représenterait 69 % de cette même évaluation et tomberait dans le cas limité, sauf si l'une des exceptions de l'article lui-même s'applique.
Cette formulation n'établit pas non plus une interdiction générale d'acquérir des immeubles d'habitation. Pour valoriser une opération de ce type, il faudrait vérifier le prix et la valorisation des logements inclus, en plus des autres conditions applicables.
Les exceptions incluses dans le décret
Le prix n'est pas le seul élément qui détermine la portée de la mesure. L'article 2 permet d'exclure de la limitation les transferts destinés à la résidence habituelle à un prix abordable ou social pour une durée minimale de cinq ans.
Il envisage également les acquisitions pour les résidences de personnes ayant besoin de soins sociaux et de santé, celles destinées aux groupes vulnérables par des entités du tiers secteur et celles liées à la protection des victimes de violence de genre.
Une autre exception concerne la personne morale acheteuse qui certifie son adhésion à un code de bonnes pratiques convenu avec l'autorité compétente en matière de logement. L'article ne réserve pas cette voie aux entités publiques. Pour les organismes du secteur public et les entreprises dédiées à la promotion et à la gestion du logement social et abordable, il établit que cette condition sera réputée remplie.
Les saisies hypothécaires dépassent les limites
La section 4 introduit une exclusion supplémentaire. Cette restriction ne s'applique pas non plus aux acquisitions immobilières résultant d'une procédure de saisie judiciaire ou de saisie hypothécaire.
En outre, les transferts déjà formalisés dans un acte public avant l'entrée en vigueur sont exclus, même s'ils étaient en attente d'inscription au Registre foncier. Le texte interdit de modifier ou d'élargir ultérieurement ces actes au moyen d'un avenant pour bénéficier de cette disposition.
Qui est réellement concerné par la mesure ?
La règle n’impose ce seuil à aucun acheteur individuel. Son champ d'application se réfère aux entités qui incluent l'acquisition de biens immobiliers dans leur objet social, catégorie qui ne se limite pas exclusivement aux fonds dits vautours.
Pour ces entités, l’achat peut échapper à la restriction pour deux raisons différentes. Elle peut atteindre 70 % de l'expertise ou s'inscrire dans une des hypothèses exceptées. Ainsi, l’article limite certains achats avec des remises importantes, mais maintient ouvertes d’autres opérations d’achat de logement.
