Le panorama complexe du marché de la location de logements a été l'un des déclencheurs de protestations massives dans les différentes villes d'Espagne, ainsi que dans le campement toujours installé à la Puerta del Sol. Pour tenter d'y remédier, et après la convocation des élections générales annoncée par le gouvernement, celui-ci a approuvé une série de modifications à ce que l'on appelle la loi sur les baux urbains.
Ces arrêtés royaux incluent de nouvelles fonctionnalités pour favoriser la protection du locataire en cas de résiliation du contrat, établissant une série d'indemnisations pour ceux dont le propriétaire refuse de prolonger le contrat sans adhérer à certaines des exceptions évoquées dans le texte. Cependant, tout comme la LAU cherche à protéger les locataires, elle établit également des mécanismes favorisant les propriétaires.
Parmi ces mécanismes, la loi 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains, plus connus sous le nom de LAU, présente une série de raisons pour lesquelles le propriétaire peut résilier le contrat de location de son locataire sans qu'il soit nécessaire que les deux soient d'accord ou que la date de résiliation convenue soit atteinte. Il faudra cependant suivre une procédure légale spécifique et que des preuves existent.
Un contrat peut être résilié pour non-respect des obligations
Concrètement, les motifs pour lesquels un propriétaire peut décider de résilier le contrat de location de son locataire sont précisés à l'article 27 de la LAU. Cet article établit que le non-respect des obligations contractuelles et d'autres causes, présentes dans la deuxième section, donneront au bailleur le droit de résilier le contrat. Parmi ces causes figure la réalisation de dommages ou de travaux sans le consentement du propriétaire.
Bien que la loi reconnaisse le droit d'effectuer de petites réformes, motivées par l'usage de la propriété, elle n'inclut pas celles qui modifient la configuration de la maison. De même, il convient de rappeler que le propriétaire a l'obligation de prendre en charge les travaux demandés par son locataire dans la mesure où ceux-ci sont nécessaires pour garantir l'habitabilité du logement. En cas de refus ou d'absence de réponse, le locataire pourra déduire le coût des rénovations de ses revenus futurs.
L'expulsion pour non-paiement peut être suspendue par un juge
Le contrat des locataires en situation de non-paiement du loyer mensuel pourra également être résilié « ou, le cas échéant, de l'une quelconque des sommes dont le paiement a été assumé ou correspond au locataire ». Dans ces cas, le propriétaire doit engager une procédure d'expulsion pour non-paiement, qui doit être menée devant les tribunaux et nécessitera une ordonnance du tribunal pour l'exécuter.
Cependant, selon les dispositions du décret-loi royal 29/2026, entré en vigueur le 8 octobre, s'il s'agit d'un contrat de résidence habituelle et que le locataire se trouve dans une situation vulnérable, selon les services sociaux, le juge peut suspendre l'expulsion. Le délai sera de deux mois si le propriétaire est une personne physique et de quatre mois s'il s'agit d'une société. Dans ce délai, l'Administration doit trouver une solution.
D'autres raisons sont la sous-location ou la réalisation d'activités ennuyeuses.
Une autre raison pour résilier le contrat est la sous-location ou le transfert du logement sans le consentement ou la connaissance du propriétaire. Dans ces cas, le propriétaire du bien peut également engager une procédure d'expulsion pour rupture de contrat, même s'il sera nécessaire de la documenter et d'envoyer une communication formelle au locataire demandant la cessation de cette pratique.
Enfin, le propriétaire peut demander la résiliation du contrat de location s'il dispose d'éléments démontrant que le locataire y exerce des « activités nuisances, insalubres, nuisibles, dangereuses ou illégales ». Ce problème peut également être signalé par la communauté de voisins, qui aura le droit d'engager une procédure judiciaire contre le locataire pour demander la cessation de ces actions.
Il sera cependant nécessaire de consulter un avocat spécialisé afin qu'il puisse conseiller sur les délais minimaux de préavis au locataire et la procédure à suivre pour procéder à une résiliation légale du contrat de bail. Eh bien, selon chaque cause, il peut y avoir différentes exigences ou obligations.
