Bien que la loi sur la propriété horizontale établisse une série de protections pour les propriétaires d'un logement dans un immeuble résidentiel, elle impose également une série d'obligations et d'interdictions auxquelles ils doivent se conformer. Des mesures qui donnent à la communauté de voisins la possibilité de signaler différentes pratiques gênantes, comme le bruit fort la nuit, qui peuvent entraîner des amendes voire la privation de jouissance du logement.
La loi 49/1960 du 21 juillet sur la propriété horizontale, mieux connue sous le nom de LPH, établit dans son article 7.2 ce qui suit : « Le propriétaire et l'occupant de l'appartement ou des locaux ne sont pas autorisés à exercer dans celui-ci ou dans le reste de la propriété des activités interdites par les statuts, qui nuisent à la propriété ou qui contreviennent aux dispositions générales sur les activités gênantes, insalubres, nuisibles, dangereuses ou illicites.
Cependant, non seulement il établit cette interdiction, mais il accorde également au président de la communauté le droit de demander la cessation de ces actes aux propriétaires ou locataires qui les exécutent et d'engager des poursuites judiciaires s'ils ignorent les communications. Pour ce faire, vous devez simplement prouver que vous avez préalablement communiqué avec ceux qui ont effectué ladite pratique et que cela représentait un acte interdit par les statuts ou par la Loi Horizontale sur la Propriété.
La communauté de quartier peut engager une action en justice
Les conséquences pour le propriétaire peuvent aller d'une amende ou d'une demande judiciaire de cessation de l'activité à d'autres plus graves. Concrètement, l'action en cessation peut être appliquée, un mécanisme juridique dans lequel l'utilisation du logement peut être interdite pour une période allant jusqu'à 3 ans. Pour le locataire, cela peut signifier la résiliation du contrat de location et l'expulsion ultérieure du bien.
Pour que la communauté de voisins entame cette procédure, il est nécessaire que des actions soient menées dans la propriété qui endommagent clairement une partie du bâtiment ou de la propriété ou que soient réalisées des pratiques interdites dans les statuts de la communauté ou dans la LPH elle-même, c'est-à-dire celles qui peuvent être considérées comme malsaines, gênantes, illicites, nuisibles ou dangereuses. De même, le président doit adresser une communication formelle au propriétaire ou au locataire dans laquelle il indique expressément son obligation de cesser de tels actes.
Cette communication peut être faite oralement ou par écrit, bien qu'il soit préférable de le faire par écrit afin qu'elle puisse être présentée comme preuve au procès, et elle doit établir l'intention d'engager une action en justice si l'action n'est pas terminée. De plus, il faut tenir compte s'il s'agit d'une nuisance spécifique, comme celle produite lors d'un chantier de construction, ou d'une action répétée dans le temps ; L'intention d'intenter une action en justice doit être établie si la cessation de l'action n'intervient pas.
Le juge peut interdire l'usage du logement pendant 3 ans
Dans le cas où le défunt refuse de cesser d'accomplir lesdits actes ou s'ils continuent malgré la déclaration, la communauté des voisins doit se réunir en réunion pour définir la manière dont elle procédera lors du dépôt de la plainte. Celui-ci doit être présenté par le président, comprenant des preuves démontrant le caractère néfaste des actions du voisin en question et leur permanence dans le temps. Fort de ces informations, un juge sera chargé d'établir les mesures correspondantes.
Comme l'explique Jorge Werner Montero Mundt, avocat et créateur de contenu sur le compte @thejurisinfluencers, « si le juge considère ce qui se passe suffisamment grave, il peut vous ordonner de cesser d'exercer cette activité, vous indemniser pour les dommages que vous avez causés et, en outre, vous interdire d'utiliser votre propre logement » pour une durée maximale de 3 ans, si vous êtes propriétaire. Tandis que, s'il s'agit du locataire, son contrat pourra être résilié et il pourra être expulsé.
Cependant, ce n’est pas le seul mécanisme de protection pour les communications entre voisins. Une réforme appliquée à la loi sur la propriété horizontale en avril 2025 a établi leur droit de prendre des décisions concernant l'installation de logements à usage touristique au sein de leur immeuble. Concrètement, les propriétaires exigent le vote favorable des trois cinquièmes du total et peuvent établir une redevance spéciale ou une majoration de leur participation aux charges communes.
