Vivre avec des voisins peut être quelque peu complexe ; C'est pour cette raison que la Loi sur la Propriété Horizontale établit une série de règles et d'obligations qui doivent être respectées par tous les propriétaires qui résident dans un immeuble divisé en différentes habitations. Des dispositions aussi importantes que la création d'un appartement de location touristique ou l'implantation d'une entreprise à l'intérieur de celui-ci.
Cependant, il établit également une série de règles qui régissent la manière dont ils doivent se comporter dans les espaces communs. Celles-ci, telles que définies à l'article 396 du Code civil, sont toute partie d'un immeuble ou d'une urbanisation qui appartient à tous les propriétaires et qui n'est pas destinée à un usage privé ou exclusif. Ces éléments comprennent, entre autres, l'escalier, les couloirs, l'ascenseur ou le portail.
S'agissant de parties de l'immeuble appartenant à tous les propriétaires, nul ne peut y apporter de modification sans l'accord de la communauté de voisins, comme le rappelle l'article 397 du Code civil. Même si cette modification sera bénéfique pour le reste. Cependant, la méconnaissance des règles ou la mauvaise utilisation des éléments communs font généralement partie des problèmes les plus courants dans les bâtiments.
Les règles d'usage figurent généralement dans le statut de la communauté.
Tout d’abord, il est important de garder à l’esprit que tous les propriétaires ont le droit d’utiliser et de profiter des espaces communs, même s’il est établi que cela ne peut pas nuire au reste des voisins. Comme l'établit l'article 7.2 de la LPH, peuvent être considérés comme abus ceux qui « contreviennent aux dispositions générales relatives aux activités gênantes, malsaines, nuisibles, dangereuses ou illicites », étant totalement interdits.
Cependant, la personne chargée d'établir des règles spécifiques pour l'utilisation des éléments communs, comme les escaliers, les couloirs ou l'ascenseur lui-même, est la communauté de voisins. Les propriétaires peuvent réglementer dans les statuts communautaires le comportement et l'usage qui doivent être donnés à ces espaces, comme, par exemple, établir un horaire d'utilisation spécifique ou restreindre certains comportements qui peuvent être gênants.
Les voisins ont l'obligation de contribuer à son entretien et à son nettoyage.
De même, comme il appartient à tous les propriétaires et selon les dispositions de l'article 9e de la LPH, ils ont l'obligation de contribuer « aux frais généraux pour l'entretien adéquat du bien, ses services, charges et responsabilités qui ne sont pas susceptibles d'individualisation », ainsi que de contribuer à le maintenir propre et entretenu.
Ainsi, dans le cas où la communauté parvient à un accord à la majorité et le consigne dans un procès-verbal signé par le président et le secrétaire, les propriétaires pourront être amenés à effectuer des travaux de nettoyage dans les parties communes. De même, un autre point que les communautés peuvent décider est la décoration d'éléments tels que le portail ou l'escalier. Les voisins ne pourront pas placer l'ornementation qu'ils souhaitent, mais devront demander l'autorisation à la communauté.
Habituellement, c'est le statut communautaire qui établit les normes esthétiques et matérielles qui peuvent être utilisées aussi bien dans les travaux qui affectent la façade du bâtiment que dans le reste des éléments communs. C'est pourquoi, avant de procéder à des réformes de ce type, il sera nécessaire de consulter la communauté et de donner son approbation.
Comment résoudre ce type de conflit ?
L’occupation inappropriée est l’un des conflits les plus courants qui surviennent généralement entre les propriétaires en raison d’éléments communs. Cela se produit lorsqu'un voisin décide d'utiliser une zone du couloir, de l'escalier ou du garage, par exemple, pour y placer des objets personnels. Cependant, ce n’est pas le seul phénomène qui se produit habituellement dans les immeubles résidentiels.
Il est également assez fréquent que des conflits surviennent en raison de la monopolisation de certains espaces, comme les piscines ou les jardins, empêchant le reste des propriétaires d'en profiter équitablement ; ou qui causent des dommages aux installations en raison de leur mauvaise utilisation. Ces types de conflits doivent être résolus dans un ordre établi.
Tout d’abord, il convient d’en discuter lors des réunions de quartier, dans le but de résoudre le conflit le plus rapidement possible. Si ce processus ne fonctionne pas, le gestionnaire immobilier devra intervenir. Dans les conflits les plus graves, le propriétaire qui aura causé des dommages aux parties communes ou un inconfort à ses voisins pourra s'exposer à des sanctions financières, voire à des restrictions temporaires d'utilisation desdits éléments.
