La nouvelle loi 4/2026 du 1er octobre, qui entrera en vigueur le 23 octobre, établit de nouvelles obligations pour les communautés de quartier qui doivent se conformer à la loi sur la propriété horizontale. L'un des plus notables est la nécessité de démarrer des travaux d'accessibilité dans le bâtiment si l'un de ses résidents a plus de 70 ans ou est handicapé et demande des informations sur les aides de l'État et que celles-ci couvrent 70 % du montant ou plus.
Cependant, tout comme il existe une obligation de réaliser cette réforme de la part de la communauté, elle a également le droit de demander l'arrêt de certains travaux initiés par les propriétaires, tant à l'intérieur du bâtiment que de leur propre logement. Une protection incarnée dans les articles 7 de la LPH, relatifs aux modifications pouvant être réalisées au sein de ce type de propriétés ou d'immeubles à propriétés multiples.
En ce sens, la loi distingue deux types d’œuvres. Tout d’abord, celles que le propriétaire réalise à l’intérieur de sa maison pour améliorer les installations ou réformer son esthétique, mais qui n’affectent pas le reste du bâtiment ni les éléments communs. Et, d’autre part, celles initiées par la communauté du quartier elle-même pour améliorer la sécurité et l’état de conservation du bâtiment. Malgré cela, il est assez courant que des conflits éclatent entre voisins lorsque ce type de réformes démarre.
Les interdictions des statuts doivent être prises en compte
L'article 7.1 de la loi sur la propriété horizontale établit le droit du propriétaire de « modifier les éléments architecturaux, les installations ou les services » de son logement, bien qu'il établisse une série de limites. Concrètement, une rénovation ne peut être réalisée lorsqu'elle « porte atteinte ou altère la sécurité du bâtiment, sa structure générale, sa configuration ou son état extérieur, ou porte atteinte aux droits d'un autre propriétaire ».
Cela signifie que les travaux qui sont de nature privée et qui concerneront uniquement l'intérieur de la propriété ne nécessitent généralement pas l'autorisation du conseil de quartier. Ce groupe peut inclure certaines rénovations comme la salle de bain ou la cuisine, ainsi que le changement du sol ou des portes. Même si durant le processus, les interdictions établies par les statuts, la LPH et les ordonnances municipales doivent également être respectées.
Comme l'établit l'article 7.2 de la règle horizontale de propriété, il est interdit tant au propriétaire qu'à l'occupant d'exercer « des activités interdites par les statuts, qui nuisent à la propriété ou qui contreviennent aux dispositions générales sur les activités gênantes, insalubres, nuisibles, dangereuses ou illicites ». Ainsi, si ceux-ci perdurent dans le temps et représentent une réelle nuisance pour les voisins, le président pourra demander l'arrêt des travaux.
Les réformes qui affectent la structure nécessitent une autorisation
Ainsi, avant de commencer des travaux pouvant causer ce type de nuisances, comme l'acoustique ou le nettoyage, il faudra revoir ce qui est établi dans les statuts de la communauté et les réaliser dans les délais fixés dans les règlements municipaux. Dans le cas contraire, et si le conseil de quartier estime qu'il y a infraction à la réglementation, il pourra saisir la justice pour demander l'arrêt des travaux. Toutefois, les conséquences juridiques peuvent également inclure une indemnisation des dommages et même une interdiction d'utiliser le logement pour une période maximale de trois ans.
En revanche, si le propriétaire envisage d'entamer un processus de rénovation pouvant affecter la structure générale ou les éléments communs du bâtiment, comme la fermeture d'une terrasse ou la destruction d'un mur porteur, il est nécessaire d'en aviser au préalable le président de la communauté et de demander une autorisation. De plus, dans le cas où une altération inattendue surviendrait au cours du processus ou « vous constatez la nécessité de réparations urgentes, vous devez en informer sans délai l'administrateur ».
Dans le cas où ce type de travaux démarre sans autorisation ou finit par ne pas respecter les dispositions de la réglementation applicable, la communauté de voisins aura le droit de demander la cessation de l'activité ou, si la réforme est déjà achevée, sa démolition. Pour ce faire, ils doivent démontrer que les éléments communs ont été modifiés ou que la structure générale du bâtiment a été modifiée sans communication préalable, sans approbation de la Régie ou sans permis municipal valide.
