À la suite des nombreuses propositions découlant de l'expulsion des Maricarmen récemment décédés et de l'impossibilité d'approuver les deux premières réformes législatives connues sous le nom de « décrets-lois Maricarmen », le gouvernement espagnol a approuvé le 6 octobre le décret-loi royal 29/2026. Un texte avec lequel des mesures urgentes ont été adoptées pour protéger la fonction sociale du logement et dans lequel différentes modifications de la loi sur les baux urbains ont été reflétées.
La loi 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains, mieux connue sous le nom de LAU, établit une série d'obligations et de droits tant pour les propriétaires qui décident de louer un de leurs logements que pour leurs locataires. Parmi ces dispositions se trouve l'article 21.1, qui tente de résoudre l'une des questions qui génèrent le plus de conflits entre le propriétaire et le locataire : qui prend en charge les dépenses pour les réparations effectuées dans l'appartement.
Selon ce qui est établi, dans ledit article « le propriétaire est tenu d'effectuer toutes les réparations nécessaires pour maintenir le logement dans des conditions habitables ». Cela signifie que le propriétaire doit couvrir les dépenses des travaux nécessaires pour garantir le bon entretien de la propriété, y compris ceux liés à l'installation électrique et hydraulique.
Le locataire doit fournir un devis formel au propriétaire
Cependant et dans certains cas, le propriétaire décide de refuser de réaliser lesdits travaux et c'est le locataire qui doit supporter ce coût. Pour résoudre ce type de situation, le nouvel article 21.5 ajouté par l'article 3, article treize, établit un nouveau mécanisme auquel le locataire peut recourir. Concrètement, il établit qu'en cas de dommages « qui affectent son habitabilité, sa sécurité ou sa santé », le montant peut être déduit du prochain loyer.
Pour ce faire, il faudra suivre une série de procédures. Premièrement, les travaux doivent être « de conservation », c'est-à-dire ceux qui sont strictement nécessaires pour garantir des conditions minimales d'habitabilité dans l'habitation. Pour cette raison, toutes les petites réparations découlant de l'utilisation normale du logement ou celles résultant d'une mauvaise utilisation de la part du locataire sont laissées de côté.
Une fois cet aspect clarifié, le locataire a l'obligation de communiquer formellement et par écrit à son propriétaire la nécessité de réaliser lesdits travaux et le budget raisonnable pour ceux-ci. Le propriétaire pourra répondre à cette communication dans les 15 jours calendaires suivant sa réception et pourra l'accepter, proposer une alternative ou commencer directement la réparation. S'ils refusent ou ne répondent pas, les dispositions de la réforme s'appliquent.
Le coût des travaux pourra être déduit des revenus futurs
Comme l'indique le nouvel article 21.5 de la LAU, « le locataire pourra réaliser les travaux nécessaires et en déduire le montant sur les futurs loyers ». Cela signifie que, même si vous devez supporter le coût des travaux, vous pouvez également réduire votre loyer pour compenser les pertes. Cependant, « le coût de la réparation doit être raisonnable et adapté aux dommages et défauts » et toute la documentation qui le prouve doit être disponible.
Cette mesure s'applique non seulement aux locations de résidence habituelle ou de résidence, mais aussi aux locations temporaires. Sont considérées les locations saisonnières celles dont le contrat a une durée déterminée et dont le but n'est pas de satisfaire le besoin permanent de logement, comme l'explique la Société espagnole de location garantie (SEAG). Dans ces cas, le preneur devra adresser un devis formel des travaux et le bailleur disposera d'un délai maximum de cinq jours calendaires pour proposer une réponse favorable ou les prendre en charge.
Toutefois, le propriétaire n’est pas le seul à avoir l’obligation de prendre en charge certaines réparations. Le locataire devra supporter les frais des travaux qui peuvent être considérés comme de petites réparations ou qui sont dus à une mauvaise utilisation du logement. Les plus courants consistent généralement à boucher les trous dans les murs, à les peindre ou à changer les meubles en raison de l'usure. Cependant, pour éviter des conflits à l'avenir, ce que les avocats recommandent, c'est de revoir le contrat de location et de discuter au préalable avec le propriétaire pour savoir qui sera responsable des réparations.
