L'expulsion de Maricarmen, 87 ans, a une fois de plus mis l'accent sur les anciens contrats de location et les conditions qui permettent à un membre de la famille de rester dans la maison en cas de décès du propriétaire. Sa famille a signé le bail en 1956. Des décennies plus tard, la continuité de ce contrat est devenue le centre d'un litige judiciaire qui a pris fin avec son départ de la maison.
Pour comprendre comment les règles de ces locations ont changé, il faut s'intéresser à deux réformes approuvées sous gouvernements de Felipe González, du PSOE. Il s’agit du décret Boyer de 1985 et de la loi sur les baux urbains de 1994. Bien que tous deux aient transformé le marché locatif, leurs effets sur les anciens contrats ont été différents.
Aucune d’entre elles n’a entraîné la disparition immédiate de toutes les anciennes locations. Le décret a modifié le régime des nouveaux contrats, tandis que la loi ultérieure a introduit des limites à la continuité des précédents, notamment lorsque le locataire décède et qu'un membre de la famille souhaite prendre sa place.
Ce que le décret Boyer a changé en 1985
Décret-loi royal 2/1985, du 30 avril, connu sous le nom de Décret Boyer par le ministre de l'Économie de l'époque, Miguel Boyer, a supprimé l'application obligatoire de la prolongation forcée pour les contrats conclus depuis son entrée en vigueur, le 9 mai 1985.
Jusqu'alors, ce mécanisme permettait au locataire de prolonger le bail à l'issue de la durée convenue, sauf exceptions prévues par la loi. La réforme a permis aux parties de s'entendre sur la durée des nouvelles locations sans nécessairement être soumises à cette prolongation.
Cependant, le décret lui-même établissait que Les contrats antérieurs conserveraient leur régime juridique. Cela n'a donc pas éteint le bail que les parents de Maricarmen avaient signé près de trente ans plus tôt.
La loi de 1994 a limité les subrogations dans les anciens contrats
Le changement suivant est survenu avec la loi 29/1994 sur les baux urbains, entrée en vigueur le 1er janvier 1995. Sa deuxième disposition transitoire réglementait le sort des locations de logements antérieures au 9 mai 1985 et encore en vigueur.
Ces contrats restaient soumis aux règles de la législation de 1964, mais avec des modifications. Celles-ci comprenaient de nouvelles conditions de subrogation, le mécanisme qui permet à certains membres de la famille d'assumer la position du locataire décédé et de continuer dans la location.
La réforme a restreint qui pouvait avoir une mère porteuse et pour combien de temps. La réponse dépendait de la parenté, de la cohabitation et de la maternité de substitution déjà survenue. Il envisageait également des exceptions selon la situation du bénéficiaire. Vivre pendant des décennies dans une maison ne garantit pas, à lui seul, de pouvoir maintenir indéfiniment le contrat familial.
Quel rapport cela a-t-il avec l’affaire Maricarmen ?
Le père de Maricarmen figurait sur la liste des propriétaires du contrat initial. Après son décès, sa femme a pris sa place dans la location. Lorsque la mère est décédée en 2008, une deuxième maternité de substitution a eu lieu en faveur de Maricarmen.
La propriété a soutenu que cette continuité ne pouvait être maintenue et que le contrat avait été résilié. Le conflit était donc centré sur le droit de Maricarmen de continuer à vivre dans la maison dans les conditions de la location familiale après le décès de sa mère.
Cette succession de propriétaires explique pourquoi la réglementation de la maternité de substitution est pertinente pour comprendre le cas. Attribuer directement l’expulsion au décret Boyer reviendrait à laisser de côté le fait que cette règle préservait les contrats antérieurs à mai 1985.
Deux réformes séparées de neuf ans
Les deux règlements ont été approuvés lorsque Felipe González était chef du gouvernement, mais pas au cours de deux législatures consécutives. Le décret Boyer est intervenu en 1985, lors de son premier mandat. La loi sur les baux urbains a été approuvée en 1994, au cours de la quatrième.
Neuf ans se sont écoulés entre eux. Pour les anciens contrats de location encore en vigueur, la loi de 1994 prévoyait différents modes de résiliation en fonction des circonstances. Cela explique pourquoi certains perdurent depuis des décennies et que leur résiliation provoque encore des conflits lorsque le propriétaire décède et qu'un autre membre de la famille tente de conserver le bail.
