Les agences immobilières commencent à enregistrer des listes d'attente dans les villes périphériques pour acheter un logement. C'est ce qu'a déclaré le président de la Fédération nationale des associations immobilières (FAI), José María Alfaro, qui explique que lorsqu'une maison est annoncée dans ces zones, les agences immobilières « reçoivent une avalanche d'appels d'acheteurs potentiels, qui craignent de manquer d'options ou que les prix continuent d'augmenter », ce qui provoque la formation de listes d'attente pour le logement.
Derrière cette réaction se cache, selon la FAI, le manque d'offre et la pression sur les prix dans les principales capitales provinciales, qui se maintiennent à des niveaux supérieurs à ceux que peuvent se permettre les revenus moyens et moyens-élevés. Une situation qui déplace la demande vers les deuxième et troisième anneaux, à la recherche de prix plus abordables.
Hier encore, l'Institut National de la Statistique (INE) a certifié une fois de plus que les prix continuent d'augmenter fortement par rapport à ceux de 2024. Au troisième trimestre de l'année, ils ont augmenté de 12,8%, un niveau jamais vu depuis plus de 18 ans, depuis le premier trimestre de 2007, en pleine bulle immobilière, après qu'au trimestre précédent la hausse de 12,7% représentait déjà la plus forte augmentation de ladite période.
Avec cette nouvelle accélération, les prix des logements augmentent depuis 42 trimestres, selon l'institut de statistique.
La forte inertie des prix a fait que ceux des logements anciens, les plus nombreux sur le marché, sont devenus plus chers de 13,4% entre juillet et septembre, ce qui représente leur plus forte hausse depuis le début de la série historique de l'INE. Les nouveaux ont augmenté de 9,7%, ce qui représente une baisse de 2,4 points par rapport au trimestre précédent et enregistrera leur taux le plus bas depuis le quatrième trimestre 2023.
Cependant, le mouvement naturel de la demande vers les villes périphériques, théoriquement moins chères, commence également à mettre à rude épreuve le marché dans ces zones, augmentant les prix et réduisant la disponibilité des logements. En ce sens, le président de la FAI souligne que toutes les régions ont enregistré des taux de croissance interannuelle supérieurs à 10% au cours du troisième trimestre, selon les données de l'INE.
«Les prix ont atteint des niveaux difficiles à assumer pour une partie importante de la population. Et même si le rythme de croissance pourrait se modérer dans les mois à venir, face à une demande sceptique qui ne peut ou ne veut pas assumer les prix d'achat, il sera faible, sauf dans des contextes géopolitiques extrêmes, puisque nous partons de valeurs très élevées », affirme le président de la FAI.
Le directeur des études de Pisos.com, Ferran Font, estime également que cette situation de hausse des prix « ne changera guère » à court terme puisqu'aucun des facteurs qui la déterminent ne semble subir « un changement pertinent ».
«La trajectoire de baisse des taux d'intérêt initiée par la Banque centrale européenne en juin 2024, pour atteindre 2% en septembre 2025, marque un changement d'orientation de la politique monétaire. La baisse de l'Euribor et l'amélioration des conditions de financement ont permis de renvoyer sur le marché 21% des acheteurs qui avaient été laissés pour compte. Aujourd’hui, dans de nombreux cas, il coûte moins cher d’acheter que de louer. Cette situation représente une opportunité pour ceux qui attendent depuis longtemps un environnement plus favorable et qui reviendront en force sur le marché », explique María Matos, porte-parole et responsable des études chez Fotocasa.
Cependant, ajoute Matos, cette plus forte pression d'achat « se produit dans un contexte où les prix enregistrent déjà de fortes hausses depuis 2022, ce qui va encore accélérer la hausse des prix en raison de la nouvelle poussée de la demande ».
Pour arrêter cette escalade des prix, José María Alfaro insiste sur la nécessité d'appliquer « des mesures coordonnées entre les trois niveaux de l'administration pour augmenter durablement l'offre disponible, tant de nouvelles constructions que de logements d'occasion ; et éviter que le marché de l'achat et de la vente ne reproduise les déséquilibres déjà installés sur le marché locatif, compte tenu des mesures erratiques et insuffisantes mises en œuvre par l'administration.
Production insuffisante
Pour l'instant, le marché est loin de répondre aux souhaits d'Alfaro et l'offre de logements neufs est encore clairement insuffisante pour couvrir la demande. Jusqu'en août, les nouveaux visas de construction ont augmenté de 10,5% sur un an, atteignant 134 000 unités accumulées en 12 mois, selon les données du ministère des Transports. Un chiffre qui contraste avec les 220 000 nouveaux logements créés au cours de la même période jusqu'au troisième trimestre 2025 inclus dans les Statistiques Continues de Population.
Cependant, même si les visas ont considérablement progressé au cours des huit premiers mois, l'évolution des unités finies n'a pas été aussi bonne. Selon les données de l'Observatoire du ministère du Logement et du Territoire, 20.674 logements ont été achevés au troisième trimestre de l'année, soit 11,4% de moins qu'au cours de la même période de 2024.
Dans le dernier Rapport sur la stabilité financière de la Banque d'Espagne, correspondant à l'automne, le régulateur assure que la production de nouveaux logements reste à « un niveau bas en termes historiques », et que le secteur de la construction a un poids moindre dans l'activité que lors des expansions passées et, en particulier, que lors du boom immobilier d'avant 2008. Ainsi, continue l'analyse, une vulnérabilité systémique associée à un excès d'activité de construction n'est pas appréciée, « mais, au contraire, le confinement de la production de nouveaux logements aurait contribué à mettre la pression sur prix », conclut-il.
