La complexité de la coexistence a nécessité d'établir une série d'obligations et d'interdictions pour les propriétaires et les voisins qui ont leur résidence habituelle dans des immeubles résidentiels ou des fermes. Ces dispositions sont établies dans la loi horizontale sur la propriété, dont la formulation cherchait à résoudre certains des conflits les plus courants générés entre les résidents.
La loi 49/1960 du 21 juillet sur la propriété horizontale, également connue sous le nom de LPH, est connue pour accorder à la fois des droits et certaines règles de comportement aux propriétaires. Cependant, ce que peu de gens savent, c'est que ces obligations affectent également les locataires qui, en vertu d'un bail, résident dans l'immeuble ou la propriété.
Cela signifie que, tout comme un propriétaire peut être poursuivi en justice par la communauté s'il exerce certaines activités interdites par la loi ou les règlements, les locataires peuvent également faire l'objet desdites poursuites judiciaires. L'un des cas les plus courants se produit lorsque les dispositions de l'article 7.2 concernant les actes préjudiciables tant au reste des voisins qu'à l'immeuble ne sont pas respectées.
Le président doit demander la cessation de l'activité
Concrètement, cet article interdit tant au propriétaire qu'à l'occupant de l'appartement ou des locaux, en l'occurrence le locataire, d'exercer « des activités interdites par les statuts, qui nuisent à la propriété ou qui contreviennent aux dispositions générales sur les activités gênantes, insalubres, nuisibles, dangereuses ou illicites » tant à l'intérieur que dans le reste de la propriété.
Cela inclut certaines situations assez courantes, comme la présence d'un voisin qui fait du bruit pendant les heures de repos ou qui ne respecte pas les règles de coexistence et de propreté au sein du bâtiment. Des problèmes qui, bien qu’ils puissent être résolus par un signal d’alarme ou une sanction financière, peuvent également aboutir à des problèmes judiciaires plus graves, comme la résiliation du contrat de location.
Cependant, afin de résoudre ce type de problème, il est nécessaire de suivre la procédure légale prévue dans le même article de la LPH. Tout d'abord, c'est le président de la communauté qui a le droit de demander la cessation desdites activités. Cette démarche peut être de sa propre initiative ou résulter de la convocation d'une assemblée des propriétaires concernés par cette problématique.
Les conséquences juridiques peuvent affecter le propriétaire
Cette demande doit être faite au moyen d’une communication formelle, qui peut être sous forme écrite ou orale. Cependant, ce que recommandent les avocats spécialisés, c'est de le faire par écrit, car cela peut servir de preuve. Dans le cas où le voisin refuse de cesser l'activité ou ne répond pas et continue de l'exercer, le président peut entamer la procédure judiciaire.
Celle-ci doit être accompagnée « de l'accréditation de l'exigence fiable auprès du contrevenant et de la certification de l'accord adopté par le Conseil des Propriétaires ». De même, il est préférable d'ajouter des preuves démontrant le comportement du voisin et que cela constitue une action répétée dans le temps. Fort de ces informations, un juge sera chargé de déterminer les mesures ou sanctions à imposer au prévenu.
Le jugement peut prévoir l'arrêt immédiat des activités nuisibles, ainsi que l'indemnisation des dommages causés à la communauté de voisinage et la résiliation du contrat de location. Cette dernière problématique s'appuie sur les dispositions de l'article 27.2.e de la loi sur les baux urbains, qui consacre le droit du propriétaire de résilier le contrat si « des activités gênantes, insalubres, nuisibles, dangereuses ou illicites » sont exercées. Toutefois, les conséquences juridiques peuvent également avoir un impact direct sur le propriétaire.
